深圳榜一紅盤 全款有玄機

                              符小茵2022-06-16 12:59

                              (符小茵/攝)

                              經濟觀察網 記者 符小茵 僑香村不是村,而是深圳當下最炙手可熱的二手房。同一戶型房源,過去4個月,掛牌價已經上漲了150萬元。

                              自今年1月拿到第一本不動產權證書,深圳著名的公務員小區僑香村,在二手房市場的熱度居高不下,成交量位列全市前茅。據樂有家研究中心數據,僑香村5月成交量排名深圳二手樓盤第四,此前的3、4月,則分別位居榜二和榜一,今年前5個月,僑香村過戶量超過50套,意味著每三天便會成交一套。

                              多名中介告訴經濟觀察網,不少買家選擇一次性付款,而全款拿下僑香村一套房子意味著千萬資金一步到位。

                              與僑香村的火熱形成鮮明對比的是深圳二手房市場整體的冷淡行情,過去12個月,深圳二手住宅平均月度成交量不足2000套,遠低于正常5000套的市場行情。在深圳二手樓市冰點時期,單套價值上千萬的公務員小區為何能受市場追捧? 買家又為何愿意全款出手呢?

                              公務員小區走紅

                              僑香村位于深圳市中心、香蜜湖豪宅區,根據深圳市住房和建設局公布的資料,僑香村主要面向2002年12月31日前,符合購買全成本微利房條件但未購房的黨政機關事業單位職工發售,是深圳為解決歷史遺留問題推出的政策性住房。

                              作為政策性住房,僑香村的購房人在簽訂買賣合同10年后,才可以申請取得房子的完全產權,上市交易,此前則不得將其出租、出售。

                              僑香村2011年底交付,到2021年底,10年禁售期滿。附近地產經紀門店一位從業多年的中介告訴經濟觀察網,僑香村申請取得完全產權僅需以當時售價為基準交納1%的稅,100萬的房子也就要交納1萬元。

                              僑香村發售單價不足1萬元/平方米,一套93平方米的三房總價則在100萬以下,同期僑香村所在的福田區新房均價超過3萬元/平方米。

                              上述中介表示,僑香村自今年1月底拿到第一本不動產權證書之后,交易便持續活躍,疫情防控期間,中介帶客看房頻繁以至于遭到業主多次投訴。

                              僑香村房源掛牌價也在逐步上抬。另一位附近門店中介介紹,僑香村十年禁售期積壓了不少變賣需求,最初買到房的那批公務員,現在年齡多在50歲左右,孩子沒有學位需求了。并且當時僑香村是面向全市公務員配售,有些人工作地點離僑香村太遠,居住本來就不方便,也有不少人離異了需要分割財產。另外,僑香村的主力戶型偏小也不能滿足住戶的改善需求,為此,禁售期一過,不少業主急于變現,這波急售的房源售罄之后,余下的房源便逐漸回歸市場價。

                              1月份,90平方米左右的戶型,有業主只掛牌1050萬元,但是目前,同戶型最便宜的,掛牌價都在1200萬元。

                              一位僑香村掛牌業主表示,自己孩子已經念完大學,用不上學位,因此打算將僑香村的房子賣掉,另外置換兩套房子,大的給孩子做婚房,小的自己和老伴居住養老。

                              大社區環境、與周邊小區價格倒掛、一梯度學校學位是僑香村備受到市場追捧的主要原因。

                              僑香村總占地12.8萬平方米,分A、B、C三區,共有22棟32-36層高層住宅,合計3996戶,主力戶型為90-93平方米的三房,小區內配套有幼兒園、社區文化娛樂中心、泳池、社區健康服務中心及地下車庫等,車位比接近1:1。

                              小區內綠樹成蔭,多草坪;傍晚時分,有住戶在環形步道上慢跑,散學歸來的兒童則在游樂設施邊嬉戲。

                              目前,僑香村90-93平方米的三房,根據樓棟位置、層高、戶型不同,成交總價在1150萬至1350萬元區間波動,均價在13萬元/平方米左右。

                              縱觀香蜜湖片區,僑香村屬于單價、總價相對較低的樓盤。周邊小區如金地香蜜山、香域中央花園、中旅·國際公館的主力戶型多在120平方米以上,指導價按13萬元/平方米計算,購買門檻為1560萬元;同戶型房源,周邊的翠海花園、香格麗苑掛牌單價則約為18萬元/平方米、16萬元/平方米。

                              學位也是僑香村的王牌之一,為僅一路之隔、九年一貫制的僑香外國語學校。上述住戶告訴經濟觀察網,最初僑香外國語學校教育水平也一般,但由于生源主要來自僑香村,穩定且素質比較高,也帶動了學校的發展。

                              全款買家頻出手

                              目前針對僑香村二手住宅的參考價尚未出臺,這意味著,在貸款上,僑香村可以按照成交價貸款,從而減輕購房者的首付款壓力。

                              去年2月8日,深圳市住房和建設局發布關于建立二手住房成交參考價格的通知,公布了全市3595個住宅小區二手住房參考價格,同時提出引導商業銀行合理發放二手住房貸款,此后商業銀行根據參考價格完成二手房貸款。

                              對首付款的影響是,如果二手房成交價高于參考價,那么購房者需要補足兩者之間貸款的差額,相當于變相提高了首付款的門檻。

                              據樂有家研究中心統計數據,深圳2月成交的二手房中,有過半房源成交價高于參考價十個點及以上。

                              以成交價貸款可以用足貸款杠桿,降低實際首付比例。以僑香村周邊翠海花園同戶型91平方米三房為例,參考總價1194萬元,但業主掛牌價為1650萬元。假設以掛牌價成交,以參考總價貸款,深戶購房者無房無貸的情況下,需支付814萬的首付款;若以成交價貸款,三成首付則只需支付495萬元。兩者相差近一倍。

                              由于深圳全市3595個住宅小區二手住房參考價格在去年2月發布后再無調整,而僑香村入市時間為今年年初,因此,二手住房參考價格尚未覆蓋至僑香村。在實際交易中,便以銀行評估價或者成交價進行貸款,即便按照銀行評估價操作,也可以評估到成交價的七成。

                              盡管如此,經濟觀察網從多名中介處了解到,不少購房者是一次性付款買家。前述附近門店資深中介給出的數字是八成,究其原因,一方面是因為購房者多為二套房買家或名下有過房貸記錄,首付要求本就接近全款。

                              根據目前深圳的貸款政策,購房人家庭名下在本市擁有1套住房的,購買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%,而成交總價高于750萬元的即被認定為非普通住房,也就是說二套房買家購買僑香村二手房首付至少要八成。

                              另一方面,全款購房可以“避開”70萬左右的稅費。上述中介透露,僑香村目前的國土局計稅價在5.5萬元/平方米左右,90平方米三房總價也就是在500萬元上下。如果沒有按揭貸款的需求,中介一般會建議交易雙方以計稅價以上、總價750萬以下進行網簽,實際的買賣合同上再標注真實成交價,比如1200萬元。這樣一來,最低便可以國土局計稅價進行征稅,并且由于總價低于750萬元,能夠免繳增值稅。

                              按深圳目前規定,個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去原購房價差額的5%征收增值稅,僑香村一套總價1200萬的三房,增值稅則在55萬左右。另外在個人所得稅上,普通住房征收標準為1%,非普通住房為1.5%,僑香村一套總價1200萬的三房就需繳納18萬元。對于滿五不唯一的房子,光是增值稅和個人所得稅兩項,全款購房便可“避開”68萬元。

                              此外,不同機構的多位中介介紹,全款購房后再抵押做經營貸,購房者還可以騰挪出成交價七成的資金,這樣的操作模式在市面上司空見慣。至于抵押出來的資金流向,部分客戶是用以做生意,也有部分客戶則用以償還全款買房的借款。

                              某銀行相關貸款業務工作人員告訴經濟觀察網,經營貸辦理需要申請人名下有公司,并且公司的過戶時間和所抵押房產的過戶時間,必須有一個要滿一年以上。不過,不少中介也表示,即便是剛過戶的房子和公司,只要添上一筆費用,也可以辦下經營貸。

                              上述中介則透露,已拿到紅本的僑香村房產,很受銀行歡迎,抵押時評估價輕松可到15萬元/平方米,貸款800萬不成問題,銀行放款速度也很快,三個工作日內便可到賬。

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